碧桂园在年内完成了境外债务重组的关键一步。11月6日早间，公司公告显示，其境外债务重组方案在债权人会议上顺利通过，在两个债务组别的投票中均获得超过75%债权金额的赞成票。具体来说，银团贷款组别赞成票对应债权金额占83.71%，美元债及其他债权组别赞成票对应债权金额占96.03%。
下一步，香港高等法院将在12月4日举行裁定聆讯，这是重组落地前的最后一环。若顺利通过，重组完成后碧桂园预计降债规模人民币840亿元，并确认最高约700亿元重组收益。自1月9日披露重组方案关键条款以来，这家民营房企历经300天的债务重组谈判，终于赢得重要突破。
此外，自2022年以来至今年10月份，碧桂园累计交付的房屋量已突破180万套，这意味着保交房任务逐步进入尾声。随着境外债务重组方案落地及保交房任务的大致完成，碧桂园有望步入新的发展阶段。
碧桂园的债务重组始于2024年初，当时公司尚未发生公开违约便主动启动谈判，寻求全面解决债务风险的整体方案。此次境外重组涉及约177亿美元本息的34笔境外债务或偿债义务，涵盖多个法律辖区，包括纽约法管辖的美元债、英国法管辖的可转债，以及香港法管辖的银团贷款等。不同司法体系和发行结构使得方案设计复杂度倍增。
同时，债权人类型众多且利益诉求差异极大，涵盖中资银行、外资银行、实钱基金、对冲基金、保险资金及私人银行等多类机构，各方对于股债工具比例、展期和降债期限、收益分配机制均有不同偏好和限制，加剧了方案谈判的复杂性。
今年1月9日，碧桂园正式披露了债务重组方案的关键条款，纳入境外重组范围的债务规模合计约177亿美元。此后历时10个月有余，该方案终于获得大部分债权人的支持。具体来看，重组方案推出“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”多元工具组合，包括现金、全额转股、大额转股与小额留债组合、小额转股与大额留债组合、全额留债等多个选项。
为了推动境外债务重组的顺利落地，碧桂园控股股东也展示了诚意，10月13日签署了不可撤回承诺，带头将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股。根据公告，在所有选项足额认购的情况下，重组完成后，碧桂园预计降债规模约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务。重组后新的债务融资成本预计将下降至1.0%-2.5%，且具备实物付息选项，显著减轻现金流压力。同时，本次重组生效后，可选方案中的债务期限最长高达11年，大幅优化债务结构，提供更多财务缓冲空间。
境内债务重组方面，碧桂园也取得明显进展。9月29日，公司8笔境内债券重组方案经债券持有人会议审议通过，涉及本金金额合计约人民币133.32亿元。在所有选项足额认购的情况下，碧桂园预计可实现债务本金削减50%以上，债务期限最长达10年，且5年内不再有兑付压力，债券利率下降至1%，付息方式调整为“先本后息”，显著减缓现金流的压力。
在推进债务重组的同时，碧桂园的另一项核心任务是保交付。据克而瑞统计，2023年碧桂园及合联营累计完成交付房屋超60万套，累计交付面积7162万平方米；2024年累计完成交付房屋超38万套，累计交付面积约4608万平方米。尽管交付量较2022年的70万套有所下滑，但仍居行业前列。
然而，受到房地产市场持续下行的影响，碧桂园在销售端持续承压，2024年权益合同销售472亿元，同比下降7成。同时，公司还面临着新增融资枯竭、需偿还大量借款、资产盘活难度大等多重困境。为了完成保交房任务，碧桂园通过多种方式筹措资金。今年以来，公司出售了所持蓝箭航天约11.063%的股份，对价约13.05亿元，所得款项主要用于保交楼等项目建设开支；5月初，碧桂园控股股东以所持碧桂园服务的全部股份作为抵押物，获得10亿元借款，资金定向用于国内保交房工作。
持续的销售回款是保交房中最直接的资金来源。据亿翰智库数据，2025年1-10月中国典型房企销售业绩榜单，碧桂园销售面积以404.9万平方米位列第10位，其中河南、江苏等多个市场销售表现坚挺。多措并举之下，碧桂园今年的保交房任务逐步落地。截至10月份，碧桂园今年的累计交付量已超13万套，也将过去三年多的累计交付量推高至180万套以上。随着大规模交付逐步进入收官阶段，碧桂园现阶段的刚性资金需求已逐步减少，整体资金压力预计将相对放缓。目前，公司已启动新项目的经营策划，意味着碧桂园正在从保交房向资债修复与正常经营的轨道转换。
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